घरजग्गा व्यावसाय व्यवस्थित नहुनुमा देशको राजनैतिक अस्थिरता पनि कारण हो

घरजग्गाको कारोबार सरकार र निजी क्षेत्र सहकार्यबाट मात्रै व्यवस्थित र पारदर्शी बनाउन सकिन्छ

अबको राम्रो विकल्प मिश्रित बसोवास र भर्टिकल लिभिङको हो

काठमाडौं । कित्ताकाट रोक्का लगायत अन्य सरकारको नीतिगत व्यवस्था र अर्थतन्त्रमा आएको शिथिलताको कारण घरजग्गा कारोबार करिव एक वर्ष चलायमान हुन सकेन । तर पछिल्लो समय घरजग्गा कारोबार केही सुस्त देखिए पनि बिस्तारै चलायमान हुन थालेको छ । घरजग्गा व्यवसायीले भने सरकारबाट नीतिगत रुपमा धेरै सुधारको अपेक्षा गरिरहेका छन् । सरकारले व्यवसायीहरुको माग अनुसार लाइसेन्स प्राप्त कम्पनीबाट मात्रै घरजग्गा कारोबार गर्न पाउने कानूनमा सुधार गरेको छ । तर कार्यविधि बनाउन बाँकी रहेको छ । अर्थतन्त्रमा देखिएको शिथिलताले चलायमान हुन नसकेको घरजग्गा कारोबार नीतिगत सुधारसँगै चलायमान हुने व्यवसायीहरुको विश्वास छ । सरकारले घरजग्गा कारोबार वृद्धिको लागि जग्गा कित्ताकाट खोल्ने बाहेक अन्य नीतिगत सुधार गर्न सकेको भन्दै व्यवसायीहरु निराश पनि छन् । तर घरजग्गा कारोबारलाई व्यवस्थित,पारदर्शी र व्यवस्थित शहर बनाउने विश्वको अनुभव र योजनाहरुलाई नेपाली व्यवसायी र सरकार पक्षसँग छलफल गराउने उद्देश्यले नेपाल जग्गा आवास तथा विकास महासंघले नेपाल रियल इस्टेट सम्मेलन आयोजना गर्न लागेको छ । महासंघले वैशाख २३ र २४ गते होटल हिमालयनमा ‘नेपाल रियल इस्टेट’ सम्मेलनको सम्पूर्ण तयारी पूरा गरेको छ । सम्मेलनमा स्वदेशी तथा विदेशी लगानीकर्ता तथा व्यवसायी सहभागी हुनेछन् । सम्मेलनमा संयोजक ओमराज भण्डारीले अन्तर्राष्ट्रिय अनुभवहरू साटासाट गर्ने उद्देश्यले सम्मेलन गर्ने तयारी गरेको बताउनु भयो । उहाँले रियल स्टेट सम्मेलनमा ‘विश्व परिदृश्यमा रियल स्टेटको अवस्था र नेपालले लिनुपर्ने कार्यदिशा’ बारेमा स्वदेशी तथा विदेशी विज्ञ तथा सहभागीबीच खुला छलफल हुने बताउनु भयो । उहाँले घरजग्गा कारोबारमा रहेका प्राप्त अवसरहरुलाई कसरी उपयोग गर्ने भन्ने विषयमा पनि सम्मेलनमा अन्तरक्रिया पनि हुने उहाँको भनाई छ । यसै विषयमा न्युज एजेन्सी नेपालले नेपाल रियल स्टेट सम्मेलनका संयोजक ओमराज भण्डारीसँग रियल स्टेट सम्मेलनको उद्देश्य, यसबाट हुने फाइदा र वर्तमान घरजग्गा कारोबारको अवस्थाका विषयमा केन्द्रित संक्षिप्त कानुकारानी गरेका छौं ।

प्रश्नः नेपाल घरजग्गा तथा आवास विकास महासंघले घरजग्गाको कारोबार सुस्त भएकै अवस्थामा रियल स्टेट सम्मेलन गर्न लागेको छ, यो समयमा सम्मेलन गर्नुको उद्देश्य के हो ?

उत्तरः नेपाल घरजग्गा तथा आवास विकास महासंघले वैशाख २३ र २४ गते दुई दिनको नेपाल रियल इस्टेट सम्मेलन आयोजना गर्न लागेका छौं । सम्पूर्ण छलफलहरु रियल स्टेटलाई केन्द्रमा राखेर छलफल गरिने उद्देश्य रहेको छ । सम्मेलनमा नेपालको मात्रै नभएर घर जग्गा विषयका बाहिरका विज्ञहरुलाई पनि ल्याएर उहाँहरुको अध्ययन,अनुभव र कार्यलाई नेपालका व्यवसायीहरु र नीति निर्माताहरुलाई सुनाउने र नेपालमा आगामी नीति नियमहरु बनाउन र व्यवसायी वातावरणमा बढवा होस् भन्ने हिसावले विदेशी विज्ञलाई ल्याउन लागेका छौं । सम्मेलनमा दक्षिण एशियाका घरजग्गा विज्ञ थाइल्यानका डा. सपन र फारुक महम्मदको पनि उपस्थिति हुनेछ । उहाँ वल्र्ड फेयाप्सीको अध्यक्ष पनि भइसक्नुभएको व्यक्ति पनि हो । विश्वको शहरीकरणका उत्कृष्ट रहेको सिंगापुरको रियल सेन्टर नेटवर्कको पनि सहभागिता हुनेछ । सरकारले चैत ३० गते राजपत्रमा प्रकाशित गरेर संसोधित ऐन सार्वजनिक गरेको छ । अब घरजग्गा कारोबार गर्दा निश्चित क्षेत्रफल र रकम भन्दा बढीको कारोबार लाइसेन्स प्राप्त, इजाजत प्राप्त व्यवसायीहरुले मात्रै गर्न पाउने व्यवस्थाको लागि पनि विदेशी विज्ञहरुको अनुभव जरुरी छ । सिंगापुरको गुरु योजना छ हाम्रो सिकाइको विषय हुनसक्छ । ६० वर्षको घरजग्गा र शहरी विकासको अनुभवबाट हाउजिङ डेभलपमेण्ट बोर्ड भनेर राखेको छ । नेपालको अर्थतन्त्रको मेरुदण्ड भनेको रियल इस्टेट हो । पछिल्लो दुई तीन वर्षदेखि चलायमान नभएकाले विदेशी विज्ञबाट अध्ययन,अनुभव र अनुसन्धानलाई सिक्ने सक्दा नेपाली व्यवसायीहरुको लागि फलदायी हुन्छ भन्ने उद्देश्य हाम्रो रहेको छ ।

प्रश्नः पछिल्लो समय घरजग्गा व्यवसाय र शहरीकरण बढ्दो रुपमा रहेको छ, अझ मुलुकमा संघीयता लागू भएसँगै शहरीकरण व्यवस्थित बनाउने कुरा आइरहेका छन्, अबको आउने दशकमा कस्तो शहरीकरण हुन आवश्यक छ ?

उत्तरः आज भन्दा ५० वर्ष अघिको काठमाडौं हेरौं भने काठमाडौं स्वस्च्छ र सुन्दर थियो । जुन किसिमको शहरको वातावरण थियो । तर जब जनसंख्या बढ्दै गयो । त्योसँगै घरको आवश्यकता पनि बढ्दै गयो । त्योसँगै अव्यवस्थित शहरीकरण पनि बढ्दै गयो । कानूनी र पारदर्शी रुपमा कारोबार गर्ने कम र व्यवसायीक रुपमा भन्दा पनि व्यक्तिगत रुपमा काम गर्ने बढी भएकाले अस्तव्यस्त शहरीकरण भएको हो । निजी क्षेत्र र सरकार पनि कस्तो बसोवास गर्ने भन्नेबारे समयमा नीति बनाउन सकेन । अहिले नीति बनाउने क्रम जारी छ । पछिल्लो समय सर्वसाधारणमा पनि सचेतना बढ्दै गएको छ । नेपाल यो कार्य क्रमवद्ध रुपमा भइरहेको छ । तर यसरी शहर अव्यवस्थित बन्ने क्रम बढ्दो भयो । राम्रो संस्था बनाउनेहरु पछि परिरहेका छौं । नेपालका सहरहरु व्यवस्थित भन्दा पनि अव्यवस्थित बन्ने क्रम बढी भयो । व्यवस्थित शहर बनाउनको लागि सरकार र निजी क्षेत्रलाई ठूलो चुनौति छ । व्यवस्थित शहर बनाउनको लागि निजी क्षेत्र, व्यक्तिगत र सरकारले के गर्नसक्छ भन्ने विषयमा अध्ययन गर्न आवश्यक छ । नेपाल रियल स्टेट सम्मेलनमा एउटा छुट्टै छलफलको आयोजना गरिएको छ । सरकारले झन्डै ६० वटा कानूनहरु बनाएको छ । ती कानूनमा सरकारले कहाँ सहजिकरण गर्नुपर्छ र काम गर्न सहज हुन्छ भन्ने विषयमा बहस गर्न आवश्यक छ । घरजग्गा कारोबार स्वीकृतको प्रक्रियालाई कसरी छिटो बनाउने र लगानी सुरक्षा गर्ने विषयमा पनि योजना बनाउँदैछौं । २०५० सालपछि सामुदायिक बसोवासको अवधारणा आयो । त्यो अवधारणा केही समय चल्यो । काठमाडौंको कोर सिटिभित्र बसोवास गर्नेको जनसंख्या बढ्दै गएपछि दोस्रो पुस्तासँगै बसोवास र जनसंख्या बढ्यो । सम्पतीमा अंशबण्डा हुँदा एउटा घर टुक्रिन थालेपछि घरमा चार वटा भाग लाग्यो । त्यसपछि लिभिङ स्पेस नहुँदा घर बस्न योग्य भएन । त्यसपछि बिस्तारै गुणस्तरीय जीवनयापनको लागि कोरसिटिबाट बाहिरी भागमा बसोवास बढ्न थाल्यो । भाडा सिस्टममा घर जान थालेपछि सहरका घरहरु बस्न लायक भएनन् । त्यो कारणले पनि सामान्य परिवारको मानिसहरु भाडामा घरमा बस्न थालेकाले भित्री काठमाडौं बस्न लायक नदेखिएको हो । अहिले शहरमा घर बनाउनको लागि ८० प्रतिशत जग्गाको मूल्य र २० प्रतिशत भौतिक संरचना निर्माणको पर्ने गरेको छ । त्यसले पनि डेभलपरहरुले गर्न सकेनन् । आगामी दिनमा व्यवस्थित शहर बनाउनको लागि गर्नुपर्ने काम धेरै छ । अब सरकारले घरजग्गा कारोबार लाइसेन्स प्राप्त एजेन्सीबाट गर्ने भनेपछि सरकारलाई पनि लाभ हुन्छ । नेपालका जग्गाहरु कम्पनी भन्दा पनि व्यक्तिगत रुपमा कारोबार हुँदा खण्डिकरण बढी रहेको छ । अहिले व्यक्तिरुपमा घरजग्गाको स्वनियमनमा कारोबार भइरहेको अवस्था छ । अब सरकारले ऐन बनाउने मात्रै भन्दा पनि नियमावली बनाएर कार्यान्वयन गर्न आवश्यक छ ।

प्रश्नः व्यवस्थित शहर बनाउने योजना बनिरहेका छन् तर कुनै एक शहरले अर्को शहरलाई ज्ञान अनुभव हस्तान्तरण (नलेज शयेरिङ) गरिरहेको छैन, मुलुकभित्रै व्यवस्थित शहर बनाउने गुरुयोजना शेयरिङ गर्ने अवसर कतिको मिल्छ ?

उत्तरः नेपाली व्यवसायीदेखि लिएर सबैको मानसिकता कस्तो छ भन्दा हामी पढ्ने,अध्ययन गर्नुपर्दैन भन्ने मानिसिकतामा छौं । हामी व्यवसायीहरुले अध्ययन,अनुभव र अनुसन्धानको आधारमा व्यवसाय गरिएन भने व्यवसाय डुब्छ । हाम्रो शिक्षा नै गलत छ । पढ्नको लागि पैसा खर्च गर्नुपर्छ भन्ने मानसिकता छैन । बिस्तारै अब त्यो कुराको व्यवहार परिवर्तन गराउनुपर्ने देखिन्छ । साथीभाईहरुसँग २० हजारको डिनर खानलाई कुनै समस्या हुँदैन । तर ९ हजार रुपैयाँको सम्मेलनमा दर्ता गर्ने भन्दा हामी गर्न हिच्किचाउँछौं । ९ हजार रुपैयाँ तिरेर करोडौंको व्यवसायलाई सुरक्षित बनाउने हो । हाम्रोमा गलत संस्कार छ । यस्ता सम्मेलनहरुमा सफल र अनुभवी व्यवसायीहरुको कुरा सुन्न जरुरी हुन्छ । हाम्रो सित्तैमा बोलायो भने जाने चलन छ । नेपालीहरुलाई कसैले विदेशमा पढ्न पठायो भने पढेर मात्रै आउँछ तर सिकेर आउँदैन । आफैँ पैसा तिरेर गयो भने मात्रै सिकेर आउँछ । यस्तो ट्रेन बिस्तारै परिवर्तन गरेर लैजानुपर्ने अवस्था छ ।

प्रश्नः सरकारले घरजग्गा कारोबारलाई कम्पनीमार्फत कारोबार गर्नुपर्ने व्यवस्था गरेको छ, हामीसँग कानूनअनुसार व्यवस्थित रुपमा घरजग्गा कारोबार गरेको अनुभव छैन, अब सरकारले घरजग्गा कारोबार नियमावलीमा कस्ता कुराहरुलाई सरकारले समेट्दा स्वच्छ,पारदर्शी र व्यवस्थित कारोबार हुन्छ ?

उत्तरः विगत २० वर्षअघिको घरजग्गा कारोबार गर्ने तरिका र प्रक्रियामा धेरै परिवर्तन भइसक्यो । आफूले किन्न चाहेको वा आफ्नो घरजग्गाको वर्तमान मूल्य कति हो भनेर हेर्न चाहेमा गुगलमा गएर हेर्न सकिने अवस्था भएको छ । कतिमा घरभाडा लागि रहेको छ त्यो पनि थाहा पाउन सकिन्छ । सूचनाहरु सबैतिर पुगेको अवस्था छ । जुन तरिकाले घरजग्गा बेच्न सोसल मिडिया प्रयोग गरे वा विज्ञापनमार्फत गरेको छ । त्यसले कसरी घरजग्गा कारोबार गर्नुपर्छ भनेर हरेक व्यक्तिलाई थाहा भएको छ । यो महत्वपूर्ण परिवर्तन हो । हाम्रोमा सिस्टम बनेको छैन । निश्चित कारोबारको प्रणाली बनाउने र बसाउने काम अब शुरु हुन्छ । लाखौं मानिसहरु घरजग्गा कारोबारमा छन् । अब त्यो सबैलाई एउटै प्रणालीमा समेट्ने गरी नीति बनाउन आवश्यक छ । अब जुन मान्छेले घरजग्गाको कारोबार गर्छ । उसले किन घरजग्गा कारोबार लाइसेन्स प्राप्त कम्पनीमामार्फत गर्नुपर्छ भन्ने कुरा पहिला बुझ्नुपर्छ । एजेन्ट वा एजेन्सीमार्फत कारोबार गर्दा कति सुरक्षित हुन्छ कसरी सहज हुन्छ । यो एजेन्सीले पनि बुझाउन सक्नुपर्छ । बुझाउनसके मात्रै एजेन्सीको जरुरी किन छ भन्नेकुरा थाहा हुन्छ । घरजग्गा कारोबारमा एजेन्ट र एजेन्सी बजारमा आएपछि त्यसलाई नियमन गर्ने निकाय आवश्यक हुन्छ । त्यो सरकारको निकाय हुनुप¥यो । यसरी व्यवस्थित रुपमा घरजग्गा कारोबार हुँदा सरकारले तथ्याङ्क सहज रुपमा पाउँछ । विकसित मुलुकमा एक वर्षमा घरजग्गाको मूल्य कति बढ्यो भन्ने कुरा तत्काल थाहा पाउन सकिन्छ । त्यो व्यवस्थित कारोबार भएर हो । तर नेपालमा अहिलेसम्म एकले अर्काको घरको मूल्यको आधारमा मूल्याङ्कन गरेर कारोबार भइरहेको छ । अब एजेन्ट र एजेन्सीमार्फत कारोबार हुँदा यस्ता कुराहरुमा ट्रान्सपारेन्सी आउँछ । त्यसबाट राज्यको राजश्व कम हुँदैन । कारोबार बढ्न थाल्छ ।

प्रश्नः महानगरपालिका,उपमहानगरपालिकाहरु स्वायत्त छन्, अधिकार प्राप्त सरकार हो, स्थानीय सरकारसँग मिलेर व्यवस्थित शहरीकरण र व्यावसायीकिकरणका लागि उपायहरु खोजि गर्नुपछ भनिन्छ, त्यसको लागि कसरी जान सकिन्छ ?

उत्तरः स्थानीय सरकारले व्यवस्थित शहरका महत्व बुझ्न जरुरी छ । घरजग्गा कारोबारलाई विश्वभर कसरी हेर्छ भन्दा एउटा अर्थतन्त्रको मेरुदण्डको रुपले हेरिन्छ । नेपालको केसमा हेरौं भने नेपालमा ६६ लाख ६६ हजार घरहरु छन् । सबै ठूला बिल्डिङ घर हेर्ने हो भने ७५ लाख छ । तर हाम्रो परिवारको आकार ४.८ को छ । हाम्रो यो क्षेत्रमा लगानी कति भएको छ भन्दा व्यक्तिगत,कम्पनीबाट पुँजी राखेको हेर्दा २८७ अर्बको छ । बैंक फाइनान्सिङ २५० अर्बको छ । यसरी ५२८ अर्ब लगानीको रियल स्टेट क्षेत्र छ । वार्षिक कारोबार हेर्ने हो भने ७ खर्ब भन्दा बढी छ । जबकी अझ इण्डर इनभ्वाइस भएर कारोबार भइराखेको अवस्था हो । घरजग्गा कारोबारको कुल गार्हस्थ्य उत्पादमा १० प्रतिशत योगदान छ । यो व्यवसायसँग धेरै अन्य व्यवसाय पनि जोडिएको छ । त्यसले गर्दा स्थानीय सरकारले कुरा बुझ्न जरुरी छ । आफ्नो टोल क्षेत्रमा कसरी प्राथमिकता दिने भनेर । स्थानीय सरकारले सहजिकरण गरे मात्रै प्रदेश हुँदै संघीय सरकारले पनि गर्ने हो । जनप्रतिनिधिहरुले पनि व्यवस्थित शहरीकरणको विषयमा बुझ्न जान्न जरुरी छ । जुन स्थानीय तहमा ठूला योजनाहरु आउँछ त्यहाँ नै आर्थिक गतिविधि बढ्छ । त्यो कुरामा स्थानीय तह सचेत हुन जरुरी छ । रियल स्टेट भनेको शहरीकरणको एउटा पाटो मात्रै हो । अब शहर राम्रो बनाउनको लागि शहरभित्रका घरहरु राम्रो बनाउनुपर्छ । विकसित मुलुकमा विकास भइरहेको नयाँ प्रविधि र योजना विस्तारै नेपालले पनि सिक्दै जान आवश्यक छ । त्यो भयो भने हाम्रो पनि व्यवस्थित शहर हुन सक्छ ।

प्रश्नः घरजग्गा व्यवसायलाई अझ व्यवस्थित बनाउन सरकारसँग कसरी समन्वय गर्न आवश्यक छ ?

उत्तरः सरकारले कुनैपनि योजना निजी क्षेत्र बीना चल्नसक्ने अवस्था नरहेको बताउँदै आएको छ । त्यसमा कुनै दुई मत छैन । समग्र राज्यलाई हेर्दा सरकार सकारात्मक छ । सरकार छलफल गर्न चाहन्छ । राज्यले घरजग्गा कारोबारलाई व्यवस्थित र पारदर्शी बनाउनको लागि नीति परिवर्तन गर्न चाहन्छ । तर राज्यले मात्रै चाहेर पनि भएन । नेपालमा राजनीतिक स्थिरता भयो भन्ने अवस्थामा छैनौं । यसले गर्दा नीति परिवर्तन हुने र आएका ऐनहरुलाई कार्यान्वयन गर्न नसक्दाको मार परिरहेको हो । सरकारले निजी क्षेत्र र घरजग्गा व्यवसायीलाई इग्नोर (बेवास्ता) गरेको छैन । समस्या भएको ठाउँमा तत्काल कसरी समाधान गर्ने भन्ने विषयमा सोच्न जरुरी छ । आज भन्दा दुई वर्ष अघि मुलुकमा पैसा थिएन । तर अहिले ६ खर्ब बढी बैंकहरुसँग तरलता कायम छ । तर ऋण लिन चाहने कोही पनि नभएको अवस्था छ । त्यसैले सम्मेलनमा आगामी बजेटमा सरकारले के—के सुधार हुन्छ । मौद्रिकमा भएका व्यवस्थामा के परिवर्तन गर्दा समग्र घरजग्गा कारोबार चलायमान हुन्छ भन्ने विषयमा छलफल राखेका छौँ ।

—न्युज एजेन्सी नेपाल